주택담보대출 LTV DTI DSR 뜻과 계산, 규제 간단 정리

집 값 상승으로 주택 매매에 대출은 필수가 되었습니다. 과거 문재인 정부의 LTV, DTI, DSR 규제가 최근 완화되려는 조짐이 있는데요. 이에 대해 용어 뜻과 규제 내용 간단히 정리해보겠습니다. 쉽습니다.

 

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1. LTV 

 

보통 주택담보대출하면 LTV를 떠올리시면 됩니다. LTV는 'Loan to Value ratio'의 약자로 한마디로 주택 가격의 몇 %를 대출해주느냐입니다. LTV 40이면 매수하려는 주택 가격의 40%가 대출 나온다는 의미입니다. 

 

LTV 40

주택 가격 1억이면 4천만원 대출

주택 가격 2억이면 8천만원 대출

 

LTV 60

주택 가격 1억이면 6천만원 대출

주택 가격 2억이면 8천만원 대출

 

이때 대출 기준이 되는 집 값은 은행이 최근 가격 동향 등을 토대로 산출합니다. KB부동산 시세 등이 이럴 때 사용됩니다. 나중에 은행과 계약될 때 자동으로 산출되며 자신의 주택 계약 가격 대비 낮을 수도, 높을 수도 있으니 이 점 참고하세요.

 

아래는 주택담보대출 LTV 규제 관련 도표입니다. 참고로 9억 초과 시 20%라는 의미는 집 값이 10억 일 때, 9억까지는 40%가 나오고 (10억-9억)인 1억에 대해서는 20%만 나온다는 뜻입니다.

 

주택담보대출 LTV 뜻과 규제

최근 윤석열 정부는 LTV를 완화하겠다고 얘기한 바 있는데요. 문제는 무분별한 LTV 완화는 가계 부채 증가를 일으키고 집 값 안정화를 방해할 수 있습니다. 물론 현재 LTV는 개인적으로 낮지 않나 싶습니다. 서울 같은 경우엔 자기 자본 없는 사람들은 입성이 안되니까요ㅠㅠ

 

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여기서 중요한 DSR이 나옵니다. 가계 부채를 관리하기 위한 지표인데요. 이것도 뜻은 매우 간단합니다. 영어라고 쫄지마세요.

 

DSR 뜻은 'Debt Service Ratio'인데요. 한마디로 내 소득 대비 원리금 (이자 + 원금 상환)이 얼마나 나가는지를 따지는 지표입니다. 당신의 소득으로 실제 갚을 수 있는지를 보겠다는 겁니다.

 

DSR = (연간 주택담보대출 원리금 상환액 + 연간 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

주담대 원리금은 주택담보대출 계산기 등을 이용하면 쉽게 산출할 수 있고요. 나머지 기타 대출 원리금은 각자 계산해봐야 하는데요.

 

이때 마이너스통장, 신용대출이 있는 경우 대출 총액 나누기 5로 계산하여 (정부 규제 강화 기준) 전체 원리금 상환을 급격히 상승시킬 수 있습니다. 자동차 할부금도 마찬가집니다. 이런 경우 주택담보대출 받을 수 있는 파이가 줄어듭니다. 즉 전체 대출 총량을 관리하겠다는 의미입니다.

 

 

 

간단히 예를 들어봅니다.

 

연소득 5천만원

주담대 원리금 월 100만원 = 연 1200만원

 

단순 위 대출만 있다고 가정하면 DSR은 24 (1200/5000)가 됩니다. 현재 DSR 40으로 규제한 내용도 있으니, 해당 수치가 얼마나 대출을 막고 있는지 알 수 있으며, LTV만 늘리고 DSR은 가만 냅두면 아무런 효과가 없다는 말을 이해할 수 있을 겁니다. 최근 윤석열 정부 한은 총재 후보 이창용씨가 DSR 규제 완화에 대해 회의적인 발언을 하기도 했습니다.

 

 

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DTI는 DSR과 뜻이 거의 유사한데, 상대적으로 덜 빡센? 지표입니다. 

 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 연간 기타 대출 이자 상환액) /연간 소득

 

기타 대출을 원리금으로 보느냐, 단순 이자 합산으로 보느냐에 따라 DSR, DTI로 나눠집니다. 딱 봐도 DSR > DTI 인 것을 알 수 있겠습니다.

 

아래는 과거 문정부가 만든 규제 내용들입니다. 하기 항목들이 완화될지 귀추가 주목됩니다. 이 글을 통해 아래 도표를 해석할 수 있길 바랍니다.

 

주택담보대출 관련 규제 내용

 

이상으로 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 뜻과 규제에 대해 간단히 정리해봤습니다. 헷갈리는 내용은 댓글 주세요. 답변드리겠습니다.