최신 규제 조정 지역 LTV, DTI, DSR 계산법 뜻 모르면 대출 못 받아요!

 

오늘은 매번 헷갈리는 부동산 대출 관련 용어 LTV, DTI, DSR 뜻, 계산 방법을 간단히 설명드리겠습니다. 핵심만 예시와 함께 설명드릴테니 따라오시면 됩니다. 이 개념 모르고 집 계약하면 안됩니다! 규제 지역별로 가능 대출 금액 다릅니다. 

 

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■ LTV : Loan To Value Ratio 

 

제일 계산하기 쉽습니다. 집값 대비 몇 % 금액 대출 가능하냐입니다. 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역, 비규제지역별 LTV가 다릅니다. 또 서민 실수요자 (보금자리론), 주택담보대출 미보유자, 1건 이상별로도 다릅니다.

 

 

최신 LTV, DTI 기준

 

투기과열지구는 LTV 40%입니다. 그리고 LTV는 9억까지 40%고 9억 초과 15억 이하는 20%입니다. 조정지역은 9억까지 50%, 초과분은 30%입니다. 위 최신 자료를 살펴보셔요. 아파트 가격은 실거래가 아니라 시스템으로 조회하는 시가 기준입니다. 시가는 2주에 한번씩 업데이트 됩니다.

 

사례1 )

 

투기과열지구 8억 아파트 LTV는?

(즉시 입주 가능)

8억 * 40% = 3.2억원

사례2 )

 

투기과열지구 13억 아파트 LTV는?

(즉시 입주 가능)

9억 *40% + 4억 * 20% = 4.4억

사례3 )

 

투기과열지구 13억 아파트 LTV는?

(전세 5억)

(9억 *40% + 4억 * 20%) - 5억원

 

LTV 대출 한도에서 임차금 뺀 게 최종 대출 한도입니다. 전세 껴 있는 아파트 매수시엔 주담대 못 받는다 보면 됩니다. 나중에 임차금 반환 대출로 처리하는 방법을 고민해보세요. 

 

 

추가로 최우선 변제금이란 게 있습니다. 서울 기준 LTV 대출 한도에서 3,700만원을 차감합니다. 즉 3억 대출 가능 금액에서 3,700만원을 차감한 2억 6,300만원만 대출해준다는 얘긴데, 이건 은행마다 정책이 다릅니다. 하나는 적용하고 국민, 농협 등은 미적용입니다.

 

■ DTI : Debt To Income

 

쉽게 생각하세요. 당신 소득으로 지금 주택담보대출 원리금 (원금 + 이자) 및 기타 대출 이자 갚을 수 있냐를 평가하는 겁니다. 주담대 원리금과 신용 대출 이자 합산하면 월별 갚아야할 금액이 나오고 이걸 1년 기준 연간 소득으로 나눠 비율을 보는 겁니다. 

 

최신 LTV, DTI 기준

 

규제지역별 DTI 규제가 다릅니다. 서울 기준 DTI 40% 미만을 맞춰야합니다. 동시에 LTV 40%도 맞추는 선에서 대출이 이뤄집니다. 연간 소득이 작다면? 상대적으로 DTI가 40% 초과되서 LTV 40%도 못받는 거죠. 주의하세요. 은행에선 다 계산합니다. 당.연.히

 

사례)

 

연봉 6천만원, 주담대 원리금 120만원, 신용 대출 이자 30만원 DTI는?

[(주담대 120만원 + 신용 30만원) * 12] / 6,000만원 (연간소득) = 30%

 

 

 

■ DSR : Debt Service Ratio 

DSR은 DTI보다 보수적인 상환 능력 평가 지표입니다. DTI는 신용 대출의 이자만 고려했는데 DSR은 모든 대출의 원리금(원금+이자)을 합산해서 봅니다. 신용카드 대출, 신용대출, 기타 할부금 등 모든 부채 규모를 파악해 계산합니다. 

 

사례)

 

연봉 6천만원, 연간 갚아야할 원리금 3천만원인 경우 DSR은?

3천만원/6천만원 = 50%

 

투기과열지구 기준 9억 이상 아파트는 DSR 40%까지 맞춰야하니 이 부분도 필히 확인하시기 바랍니다. 끝으로 전국 투기과열지구 및 조정대상지역 공유드립니다. 파주와 김포가 추가될 거란 썰이 난무하죠. 

 

 

 

 

이상으로 부동산 LTV, DTI, DSR 뜻 계산 방법, 이거 모르면 대출 관련 포스팅 마칩니다.